La locazione in esenzione da Iva di un immobile comporta l'obbligo di rettificare la detrazione dell'imposta in origine fruita sulle spese di acquisto, costruzione o ristrutturazione di tale immobile.
Ci anche nel caso in cui la locazione, riguardante un fabbricato strumentale all'esercizio dell'impresa, sia posta in essere dal locatore contestualmente al trasferimento, allo stesso locatario, dei restanti cespiti dell'azienda in regime di esclusione dall'imposta e l'immobile continui quindi ad essere utilizzato dal locatario-cessionario per proseguire l'attivit imponibile dell'azienda acquistata.
Il locatore, infatti, non pu far valere, per escludere l'obbligo della rettifica, la circostanza che l'immobile sia utilizzato da un altro soggetto per effettuare operazioni imponibili.E' quanto ha chiarito il Tribunale Ue nella sentenza del 2 settembre 2026, T-397/25, in risposta alla questione sollevata dai giudici belgi nell'ambito di una controversia scaturita dall'accertamento con il quale l'autorit fiscale aveva preteso dal locatore l'Iva corrispondente alla rettifica della detrazione, che quest'ultimo non aveva operato sostenendo l'insussistenza dell'obbligo in ragione della predetta circostanza.Il caso.
La questione verteva sull'interpretazione degli artt. 14, 19, 24, 29 e da 184 a 190 della direttiva Iva, alla luce del principio di neutralit, e mirava a chiarire se, in relazione a un trasferimento di un'azienda a titolo di trasferimento di un'universalit di beni, quindi in regime di non applicazione dell'Iva, il cedente dell'azienda che abbia concesso in locazione al cessionario, in esenzione dall'imposta, un immobile che continua ad essere utilizzato da quest'ultimo per l'esercizio dell'attivit imponibile rilevata, debba effettuare la rettifica della detrazione dell'Iva gravante sull'acquisto, la costruzione, la trasformazione o il miglioramento di detto bene.Cambio di destinazione del bene e neutralit fiscale.
Affermativa, come anticipato, la risposta del Tribunale Ue.
Richiamato il contenuto delle disposizioni unionali di riferimento, il Tribunale, posto che la locazione immobiliare era stata effettuata in regime di esenzione in conformit alla direttiva e alla normativa nazionale, osserva che il fatto che l'immobile non sia pi utilizzato dal proprietario-locatore per la realizzazione di operazioni imponibili comporta una modifica degli elementi che devono essere presi in considerazione per la determinazione del diritto a detrazione e, di conseguenza, l'obbligo di rettifica della detrazione inizialmente fruita sulle spese sopra indicate.Il fatto che l'immobile aziendale sia dato in locazione esente al beneficiario del trasferimento di un'universalit di beni, ai sensi degli articoli 19 e 29 della direttiva, non esclude detto obbligo per il cedente dell'azienda e locatore dell'immobile utilizzato dal cessionario per l'attivit imponibile rilevata.Distinzione tra nuovo contratto e trasferimento d'azienda.
Premesso che, secondo la giurisprudenza della Corte di giustizia, il trasferimento dell'azienda non viene meno anche in assenza del trasferimento del diritto di propriet dell'immobile aziendale, che pu quindi essere messo a disposizione del cessionario mediante un contratto di locazione, tale locazione non fa parte del complesso dei beni trasferiti, non trattandosi del trasferimento di un preesistente diritto di locazione, ma di un nuovo contratto di locazione commerciale stipulato in occasione di detto trasferimento.
Di conseguenza, il locatore resta tenuto all'obbligo della rettifica della detrazione.I precedenti giurisprudenziali sui casi eccezionali.
Questa conclusione, aggiunge il Tribunale, non  inficiata dalla sentenza del 29 aprile 2004, nella quale la Corte ha riconosciuto eccezionalmente a una societ il diritto di detrarre l'imposta a monte prendendo in considerazione le operazioni imponibili effettuate da un altro soggetto; in quel caso, affatto singolare, la societ aveva il solo scopo di predisporre un complesso aziendale, acquistando i relativi elementi, per trasferirlo in regime di esclusione dall'Iva ad un'altra societ che avrebbe esercitato l'impresa effettuando operazioni imponibili, di modo che la prima societ non aveva mai avuto neppure l'intenzione di effettuare operazioni imponibili ed aveva cessato l'attivit dopo avere raggiunto il proprio scopo.
Articolo adattato dalla Fondazione Ezio Galiano, su progetto dell'ingegner Guido Ruggeri, per consentirne la lettura ai disabili visivi.
